Znajdź dom mieszkanie lokal usługowy

Aktualności

< Powrót

12.11.2019

Umowa deweloperska – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Zakup własnego mieszkania wiąże się z wieloma formalnościami i obwarowany jest licznymi przepisami oraz aktami prawnymi. Nakładają one na obie strony transakcji różne obowiązki, ale dają również pewne prawa. Umowa deweloperska to podstawowy dokument, który należy podpisać, gdy kupuje się mieszkanie z rynku pierwotnego, ale inwestycja wciąż trwa i nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. W jaki sposób taki dokument zabezpiecza interesy nabywcy i co trzeba o nim wiedzieć przed zakupem mieszkania? Oto najważniejsze informacje!

Umowa deweloperska – gdy nie ma pozwolenia na użytkowanie
W wyniku podpisania ustawy deweloperskiej o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, od roku 2011, nabywcy i deweloperzy podpisują umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Ważną informacją dla kupującego jest to, że dokument ten podpisuje się na etapie budowy inwestycji. Dopiero gdy wszystkie prace na budowie zakończą się, a nieruchomości zostanie udzielone pozwolenie na użytkowanie, można zawrzeć umowę przyrzeczoną, czyli finalną, która daje nabywcy prawa do lokalu. Po przeniesieniu własności, kupujący otrzymują klucze do swojego własnego „M”.
Warto wiedzieć: Co dzieje się, gdy chcemy kupić mieszkanie na etapie, w którym inwestycja jest już gotowa i ma pozwolenie na użytkowanie? Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper nie może wtedy zawrzeć umowy deweloperskiej z nabywcą. Możliwe jest natomiast zwarcie tzw. umowy przedwstępnej w formie aktu lub w formie zwyklej.
Prawa i obowiązki wynikające z podpisania umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska jest dokumentem, który przede wszystkim ma na celu zabezpieczanie interesów nabywcy. Zgodnie z jej treścią, deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, wyodrębnienia lokalu, a także przeniesienia praw własności na nabywcę. To jednak nastąpi dopiero, gdy kupujący wypełni swój obowiązek względem dewelopera, czyli wpłaci umówioną kwotę na zakup mieszkania. 
Umowa deweloperska – dlaczego jest tak istotna?
Podpisanie umowy deweloperskiej pozwala również na rozpoczęcie procedury starania się o kredyt. Bez umowy deweloperskiej bank z całą pewnością nie zacznie żadnych formalności. W przypadku niektórych inwestycji, przed podpisaniem umowy deweloperskiej można zawrzeć z deweloperem tak zwaną umowę rezerwacyjną. Jej celem jest rezerwacja wybranego  lokalu do określonej daty, najczęściej dnia podpisania umowy deweloperskiej. Daje ona gwarancję, że wybrane mieszkanie nie zostanie w międzyczasie sprzedane innemu nabywcy; lokal wyłączony jest zatem z ofert sprzedaży. Umowa taka nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Rezerwacja lokalu związana jest z wniesieniem uzgodnionej opłaty rezerwacyjnej.
Koszt umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska jest dokumentem potwierdzanym notarialnie, więc trzeba liczyć się z tym, że należy ponieść koszty notarialne, a dodatkowo stałe koszty wieczystoksięgowe oraz wpisów do akt. Nie można jednak podać jednej wysokości opłaty za całość, bo ostateczny koszt umowy deweloperskiej uzależniony jest od wartości kupowanej nieruchomości. Dobrą wiadomością będzie natomiast to, że koszty umowy deweloperskiej, co do zasady, dzieli się po połowie między deweloperem a kupującym.
Droga do własnego „M” – umowa deweloperska jednym z kroków
Zakup własnego mieszkania z rynku pierwotnego może początkowo wydawać się trudny. Liczba formalności i dokumentów, o które trzeba zadbać, jest dla przeciętnego nabywcy duża. Warto jednak dobrze poznać procedurę zakupu mieszkania i stosować się do wszystkich zaleceń wynikających z przepisów prawa i dobrych praktyk. To najlepsza szansa na zminimalizowanie ryzyka nieudanego zakupu. Dlatego też zdecydowanie warto zapoznać się z naszym kompleksowym poradnikiem dotyczącym zakupu własnego mieszkania, który można znaleźć pod adresem: „Jak kupić mieszkanie? – 10 kroków do własnego M”.