Znajdź dom mieszkanie lokal usługowy

Aktualności

< Powrót

15.05.2020

Planujesz inwestycje w nieruchomości? Zainwestuj w lokale usługowe

Branża usługowa bazuje w dużej mierze na placówkach stacjonarnych. Biznes oparty na usługach kosmetycznych, poligraficznych czy restauracyjnych musi funkcjonować w oparciu o lokal. Jeżeli stoisz przed dylematem, w co zainwestować wolne środki, rozważ wejście w stabilny i bezpieczny rynek nieruchomości.

Inwestujesz w nieruchomości? Zobacz, w czym rynek lokali usługowych jest lepszy od mieszkań na wynajem


W czasach, gdy ceny na rynku mieszkaniowym gwałtownie poszybowały w górę, świetną alternatywą dla inwestorów zainteresowanych uzyskaniem satysfakcjonującej stopy zwrotu jest sektor lokali usługowych. Przemawia za tym kilka czynników. W przypadku niektórych „czystych” biznesów (na przykład biura rachunkowego czy księgarni) lokal jest mniej używany i mniej eksploatowany, a przy tym mniej niszczony niż w przypadku najmu mieszkania przez nieprzewidywalnego lokatora (na przykład trzymającego psa pomimo zakazu lub dokonującego modyfikacji pomieszczeń bez pozwolenia). Za inwestowaniem w lokale usługowe przemawiają również względy prawne, w szczególności łatwiejsze rozwiązanie problemu z niepłacącym najemcą. Gdy umowa podpisana jest z firmą, a nie z osobą prywatną, po prostu wystarczy ją rozwiązać. Aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące ochrony lokatorów mogą być wykorzystane przeciwko właścicielowi nieruchomości mieszkaniowej. Tego problemu nie ma zaś inwestor posiadający w swoim portfelu lokale użytkowe. Bardzo istotną kwestią jest również dużo dłuższy czas obowiązywania umowy najmu (w stosunku do nieruchomości mieszkalnych na wynajem). Przedsiębiorcy są zazwyczaj nastawieni na działalność w jednej lokalizacji, a zmiana siedziby zwykle nie jest im na rękę. Polegają na przyzwyczajeniu klientów do danego miejsca, dlatego też chętnie podpisują umowy co najmniej kilkuletnie. Biznes stacjonarny, czy to usługowy, czy handlowy, którego podstawę stanowi lokal, niełatwo przenieść do innej lokalizacji. W poszukiwaniu idealnej inwestycji możesz skorzystać z portali oferujących lokale usługowe na wynajem, na przykład ilumino/lista-mieszkan/.
 
Dlaczego inwestowanie w lokale użytkowe jest mało popularne wśród polskich inwestorów?


W inwestowaniu dużych środków ważna jest niszowa wiedza, trudniejsza do zdobycia niż w przypadku inwestowania w mieszkania. W ostatnich latach pojawiło się wiele szkoleń stacjonarnych i internetowych, dotyczących najmu nieruchomości mieszkalnych czy flipowania. Inwestorom łatwiej i bardziej naturalnie jest więc inwestować w mieszkania. Zdecydowanie mniej dostępna jest natomiast wiedza z zakresu inwestowania w lokale usługowe. Ponadto tych ostatnich mniej jest na rynku, a także wymagają większego pojęcia technicznego, które spełni oczekiwania najemców. Mogą one dotyczyć kwestii takich jak przepisy przeciwpożarowe dla danego typu działalności, ale też całkowitej powierzchni, wyposażenia, wykończenia dopasowanego do specyficznych branż klientów czy dostępności miejsc parkingowych przez obiektem.
 
Na co zwrócić uwagę, inwestując w nieruchomość o charakterze usługowym?


Po pierwsze: lokalizacja
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja – powie każdy wytrawny inwestor. Czynnik ten bardzo wpływa na rentowność (wysokość czynszu) i na wartość nieruchomości na rynku, co ma znaczenie w przypadku jego przyszłej odsprzedaży. Dobra lokalizacja, umiejscowiona blisko głównej arterii miasta czy w dzielnicy świetnie skomunikowanej z centrum, minimalizuje również ryzyko pustostanów, dotkliwych dla inwestorów. Kluczowy jest również dobry dojazd do budynku i dogodne położenie w mieście. Poszukując lokalu użytkowego jako inwestycji pod wynajem warto zwrócić uwagę na miasta, które stwarzają korzystne warunki do rozwoju firm.
 
Po drugie: rentowność inwestycji
Przed zakupem należy przeprowadzić analizę rynku. W końcu chodzi o zainwestowanie dużych kwot. Statystycznie rentowność z najmu lokalu użytkowego określa się na poziomie około 10%, w zależności od miasta, lokalizacji, wielkości wynajmowanej powierzchni i innych czynników. Czynsze w lokalach są znacząco wyższe niż w mieszkaniach, dlatego dają bardziej satysfakcjonujący dochód. Wyzwaniem, i to dość kosztownym, mogą być pustostany, dlatego należy przemyśleć lokalizację pod kątem jej atrakcyjności, co zapewni płynność najmu. Trzeba mieć jednak na uwadze, że przy sprzedaży takiej nieruchomości czas szukania nowego nabywcy będzie dłuższy ze względu na mniejszą liczbę kupujących.
 
Po czwarte: specjalizacja
Niektórzy inwestorzy specjalizują się w konkretnej dziedzinie, na przykład powierzchniach biurowych czy magazynowych. Inną działką, na której inwestor znajdzie swoje miejsce, jest kategoria lokali pod usługi franczyzowe, na przykład z branży spożywczej.
 
Po piąte: potrzeby przyszłych najemców
Kluczowe jest poznanie potrzeb przyszłych najemców. Warto zasięgnąć języka, jaki rodzaj lokalu użytkowego będzie im odpowiadać. Inne wymagania może mieć właściciel biznesu gastronomicznego, inne zaś fryzjer czy najemca z branży poligraficznej. Im lepiej się odpowiada na oczekiwania klienta, tym krótszy czas poszukiwania najemcy. Potrzeby względem lokalu mogą dotyczyć aspektów takich jak: liczba gniazdek elektrycznych i ich rozmieszczenie, liczba przyłączy wodno-kanalizacyjnych w obiekcie, liczba łazienek i toalet, pomieszczenia służące jako zaplecze, dostęp do gazu, podjazd dla dostawców, rodzaj podłóg, klimatyzacja, liczba okien i nasłonecznienie pomieszczeń. Wielu przedsiębiorców oczekuje możliwości modyfikacji pomieszczeń. Do swojej działalności mogą potrzebować m.in. podciągnięcia przyłącza wodnego pod konkretne stanowisko pracy, podziału większej przestrzeni za pomocą ścianek działowych czy zainstalowania dodatkowych systemów wentylacji. Dla niektórych najemców dużym atutem będzie informacja o możliwości w miarę swobodnego wprowadzania tego typu modyfikacji. Dla inwestora kluczowe w tej sytuacji jest to, czy wprowadzone do nieruchomości zmiany są permanentne, czy odwracalne przy niewielkich nakładach. Z perspektywy wynajmującego lokal istotne jest również to, czy owe modyfikacje podnoszą wartość rynkową lokalu, czy też może ją zaniżają.