Znajdź dom mieszkanie lokal usługowy

Aktualności

< Powrót

02.07.2019

Jak kupić mieszkanie - 10 kroków do własnego M

Rozważasz zakup mieszkania od dewelopera lub z rynku wtórnego? Zastanawiasz się, jak wybrać to odpowiednie? Chcesz dowiedzieć się, na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Przygotowaliśmy poradnik, który pomoże Ci na wielu etapach kupowania własnego M.

jak kupić mieszkanie od dewelopera - poradnik

W naszym przewodniku poznasz 10 kluczowych zagadnień, od takich spraw jak wybór rynku, lokalu, dewelopera, poprzez kwestie związane z umową deweloperską, finansowaniem zakupu, aż po odbiór mieszkania i opcję wykończenia pod klucz. 

1. Decyzja – rynek wtórny czy pierwotny?

Pierwszy krok na drodze do własnego M to podjęcie decyzji, czy kupić mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Zaletą pierwszego rozwiązania jest możliwość zamieszkania od razu po zakupie, bo inwestycja jest już wybudowana. Często też najbliższa infrastruktura handlowo-usługowa będzie lepiej rozwinięta, przynajmniej na początku. 
Z drugiej strony, mieszkanie z rynku wtórnego to często:
  • konieczność remontu lub odświeżenia,
  • ryzyko wystąpienia problemów, o których nie poinformuje Cię właściciel,
  • opłata dla agencji pośredniczącej w wysokości 2-4% wartości mieszkania, 
  • podatek od czynności cywilnoprawnych (2%). 
Jakie są z kolei koszty zakupu mieszkania od dewelopera? Podatek od kupna mieszkania płaci deweloper, więc nie musisz go dodatkowo wliczać, a opłaty notarialne za umowę deweloperską dzielone są pomiędzy kupującego i dewelopera. 
Kupno mieszkania z rynku pierwotnego to też pewność, że mury i instalacje są nowe, posiadają wieloletnią rękojmię i długo zachowają odpowiedni standard, a także wysoki poziom bezpieczeństwa inwestycji i korzyści wynikające z ustawy deweloperskiej. Ponadto, przy odpowiednio wczesnym zakupie mieszkania od dewelopera, niewielkim kosztem możesz często dopasować mieszkanie do swoich potrzeb dzięki opcji tzw. zmian lokatorskich. 

2. Selekcja – jak wybrać mieszkanie?

Kolejny krok to wybór mieszkania, które zaspokoi Twoje potrzeby – zarówno obecne, jak i przyszłe. Najpierw oszacuj swój budżet i możliwości finansowe, a następnie określ, czego dokładnie chcesz i co jest dla Ciebie kluczowe. Poniżej prezentujemy najważniejsze czynniki, które warto wziąć pod uwagę, zastanawiając się, jak wybrać mieszkanie. 
  • Lokalizacja. Weź pod uwagę czas dojazdu do najważniejszych dla Ciebie punktów w mieście, w których często bywasz, a także bliskość przydatnych placówek (np. edukacyjnych, rekreacyjnych, medycznych). Zdecyduj, czy wolisz bliskość centrum, czy spokojniejsze obrzeża miasta. 
  • Metraż i liczba pokoi, które mogą zależeć nie tylko od Twoich możliwości finansowych, ale także wielkości rodziny i planów na najbliższą przyszłość. Przykładowo, na zakup kawalerki lub mieszkania 2-pokojowego od dewelopera najczęściej decydują się single, a na mieszkania 3-pokojowe i większe – rodziny z dziećmi. 
  • Rozkład mieszkania, który najlepiej odpowiada Twojemu stylowi życia (np. salon z aneksem kuchennym, czy osobna kuchnia? W łazience wanna, czy tylko prysznic?). 
  • Usytuowanie mieszkania w budynku. Okna na stronę południową dają najdłuższy czas nasłonecznienia. Jeśli wstajesz wcześnie, wybierz okna sypialni wychodzące na wschód, a jeśli później – na zachód. Kwestią osobistych preferencji jest też piętro. Zwykle, droższe są mieszkania na wyższych piętrach, gwarantujące lepszy widok na okolicę. 
  • Powierzchnie dodatkowe, takie jak balkon, loggia, taras czy ogródek to atrakcyjne miejsca do spędzania wolnego czasu. Przydatne mogą okazać się też komórka lokatorska oraz garaż lub naziemne miejsce postojowe.
  • Przed kupnem mieszkania od dewelopera, warto też zapytać o udogodnienia osiedla (np. aranżacja przestrzeni wspólnych, place zabaw, ogrodzenie i monitoring, wózkowania, rowerownia, planowane lokale usługowe).

3. Sprawdź nieruchomość przed zakupem 

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera? Przede wszystkim stan prawny gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste), na którym wznoszona jest inwestycja. Gdy uzyskasz od dewelopera numer księgi wieczystej, możesz to zrobić samodzielnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), dostępnym na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl). 
W przypadku prawa własności właściciel gruntu płaci jedynie podatek od nieruchomości. Do niedawna, za użytkowanie wieczyste trzeba było ponosić roczną opłatę. Od 1 stycznia 2019 roku, obowiązuje ustawa, na mocy której prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, w chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie, przekształca się w prawo własności tych gruntów. Wymaga to jednak opłaty za przekształcenie, którą można uiścić jednorazowo lub corocznie. Kwota roczna wynosi tyle samo, co opłata za użytkowanie wieczyste, jednak ustawa przewiduje korzystne bonifikaty w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej – nawet w wysokości 90% całej sumy. 
Przed kupnem mieszkania od dewelopera sprawdź też, jakimi służebnościami obciążona jest nieruchomość. Najczęściej są to służebności na rzecz dostawców sieci (prąd, gaz, woda itp.), które zapewniają im prawo do konserwacji oraz napraw tych sieci. Jeśli nieruchomość jest obciążona jakąkolwiek hipoteką, deweloper musi zapewnić Ci bezobciążeniowe przeniesienie lokalu do odrębnej księgi wieczystej. 
Wreszcie, zanim zakupisz mieszkanie od dewelopera, sprawdź plany zagospodarowania terenu, w tym sąsiadujące działki. Nie będziesz wtedy zaskoczony, że w przyszłości obok powstanie na przykład wieżowiec. Możesz to zrobić bezpłatnie przez Geoportal Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (http://mapy.geoportal.gov.pl). Informacje o inwestycjach realizowanych w promieniu 1 km od nieruchomości znajdziesz też w prospekcie informacyjnym dołączonym do umowy deweloperskiej.

4. Jak sprawdzić dewelopera i wybrać tego wiarygodnego?

Żeby mieć pewność, że deweloper jest wiarygodny, należy zweryfikować podstawowe informacje o firmie, takie jak siedziba, sytuacja prawna należących do niej nieruchomości i sposób finansowania tej, która Cię interesuje oraz zapoznać się z dostępnym na życzenie sprawozdaniem finansowym. Jak jeszcze sprawdzić dewelopera? Przede wszystkim w Krajowym Rejestrze Sądowym, skąd dowiesz się, czy deweloper jest wiarygodny, czy też jest niewypłacalnym dłużnikiem lub w upadłości albo likwidacji. 
Istotne jest również, czy dane zawarte w prospekcie informacyjnym są zgodne z Księgą Wieczystą nieruchomości, na której powstaje inwestycja, a w szczególności:
  • czy deweloper na pewno jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości?
  • czy w prospekcie informacyjnym zostały wymienione wszystkie hipoteki widniejące w księdze?
Prospekt informacyjny to obszerny dokument, który deweloper musi dołączyć do umowy deweloperskiej. Znajdziesz w nim najważniejsze informacje o deweloperze, całej inwestycji oraz konkretnej nieruchomości. 
Prospekt informacyjny zawiera również informacje o rodzaju rachunku powierniczego – otwarty lub zamknięty, – czyli specjalnego rachunku bankowego, który używany jest do rozliczeń pomiędzy deweloperem a Tobą, jako nabywcą. Zgodnie z ustawą deweloperską, wpłaty przelewane przez Ciebie za lokal mieszkalny gromadzone są właśnie na rachunku powierniczym, a bank przekazuje je deweloperowi, dopiero, gdy ten wywiąże się ze swoich zobowiązań (w przeciwnym wypadku, pieniądze otrzymasz z powrotem). W otwartym rachunku powierniczym środki przekazywane są deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. Zamknięty rachunek powierniczy oznacza, że deweloper otrzyma wszystkie pieniądze po tym, gdy ukończy inwestycję i przeniesie prawa własności na nabywcę. 

5. Czym jest standard deweloperski i co to znaczy mieszkanie w stanie deweloperskim?

Standard deweloperski to załączony do umowy deweloperskiej opis techniczny, który określa zakres wykończenia oraz rodzaj materiałów użytych w mieszkaniu, budynku i częściach wspólnych. 
Mieszkania w stanie deweloperskim posiadają najczęściej otynkowane ściany, posadzki w postaci wylewek cementowych, antywłamaniowe drzwi wejściowe do mieszkania, osprzęt elektryczny i instalacje teleinformatyczne, a także rozprowadzone instalacje (wodno-kanalizacyjna, elektryczna, centralnego ogrzewania z grzejnikami, gazowa, niskoprądowa). 
„Standard deweloperski” jest jednak pojęciem umownym i może się różnić w zależności od dewelopera. Z tego względu, warto sprawdzić, co dokładnie oferuje deweloper, a za co będziesz musiał dopłacić. Podobnie jest w przypadku określenia „podwyższony standard deweloperski”, które ma oznaczać mieszkania o bogatszym wyposażeniu. Podwyższony standard deweloperski może obejmować na przykład wideodomofon, rolety w oknach, czy markizy na tarasach. 

6. Finansowanie mieszkania: umowa deweloperska a kredyt

Kredyt to jedna z najpopularniejszych form finansowania mieszkania. Poniżej znajdziesz informacje, jak wygląda krok po kroku zakup mieszkania od dewelopera na kredyt. 
  • O kredyt możesz się ubiegać z wybranym mieszkaniem i z podpisaną umową deweloperską. 
  • W pierwszej kolejności zweryfikuj jednak z bankiem swoją zdolność kredytową i złóż wniosek o promesę na udzielenie kredytu. Doradcy kredytowi oferują usługi w tym zakresie.
  • Następnie podpisz umowę deweloperską, a kredyt zostanie uruchomiony po około 45-60 dniach. 
  • W przypadku kredytu hipotecznego postaraj się o jak najszybsze wpisanie hipoteki do Księgi Wieczystej lokalu. Do tego czasu, płacisz, bowiem ratę kredytu podwyższoną o koszt tzw. ubezpieczenia pomostowego. 

7. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna i umowa rezerwacyjna z deweloperem

Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie zawsze zawierasz umowę deweloperską. Jeśli inwestycja otrzymała już pozwolenie na użytkowanie, kupno mieszkania z rynku pierwotnego, dokonuje się na podstawie umowy przedwstępnej z deweloperem. Jest ona też podpisywana przy zakupie miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. 
Umowę deweloperską zawierasz, gdy inwestycja nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania nieruchomości, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę, w zamian za zapłatę przez niego umówionej kwoty. Zarówno umowa przedwstępna z deweloperem, jak i umowa deweloperska poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli finalnej, która dokonuje faktycznego przeniesienia własności mieszkania z dewelopera na nabywcę. Obie umowy pozawalają też na uruchomienie procedury kredytowania mieszkania. 
Umowa finalna może z kolei zostać podpisana, gdy wykonany został odbiór techniczny mieszkania. Możesz wówczas ubiegać się o wpis hipoteki do księgi wieczystej założonej dla Twojego mieszkania, bo dopiero wtedy formalnie nastąpiło przeniesienie własności mieszkania od dewelopera na Ciebie. 
Przed zawarciem umowy deweloperskiej możesz również podpisać umowę rezerwacyjną. Nie jest ona obowiązkowa, ale daje gwarancję, że wybrane mieszkanie będzie na Ciebie czekało do określonego terminu podpisania umowy deweloperskiej. Niekiedy, konieczne będzie przy tym wniesienie opłaty rezerwacyjnej, która powinna zostać Ci zwrócona, jeśli nie podpiszesz jednak umowy deweloperskiej. 
Koszty umowy deweloperskiej są dzielone po połowie na dewelopera i kupującego. Ponieważ podpisywane są w formie aktu notarialnego, umowy deweloperskie obciążają koszty notarialne. Do tego dochodzą koszty wieczystoksięgowe i koszty wypisów aktu, które mają stałą wysokość. Koszt umowy deweloperskiej jest jednak zmienny, bo wysokość taksy notarialnej jest zależna od ceny nieruchomości. 

8. Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór techniczny mieszkania zgodnie z ustawą deweloperską przeprowadzany jest przez dewelopera oraz nabywcę po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Na co warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera? Przede wszystkim, na wszelkie ewentualne wady, takie jak na przykład pęknięcia na powierzchniach ścian i podłóg i ich nierówne wykończenie, nieprawidłowe osadzenie okien i parapetów, doprowadzenie mediów, czy dostępność odpływów. 
Na odbiór techniczny mieszkania możesz zaprosić profesjonalistę, który pomoże Ci zauważyć wady lokalu, które masz prawo zgłosić do protokołu odbioru. Deweloper w ciągu 14 dni od podpisania protokołu musi na piśmie ustosunkować się do zgłoszonych wad, uznając je lub podając merytoryczne uzasadnienie niezaakceptowania wad. W ciągu 30 dni od podpisania protokołu ma z kolei obowiązek naprawić uznane wady, chyba że poda uzasadniony powód przesunięcia terminu naprawy (np. konieczność oczekiwania na dostarczenie materiałów od producenta). 
Niektórzy deweloperzy stosują też praktykę tzw. przedodbiorów, czyli przeglądu technicznego mieszkania w celu usunięcia wszelkich wad na jak najwcześniejszym etapie. Pamiętaj jednak, że do przedodbioru nie stosują się przepisy ustawy deweloperskiej.
Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy to dwie różne kwestie, które mogą, ale nie muszą się pokrywać. Moment odbioru kluczy, czyli inaczej wydanie mieszkania, powinien być wskazany w umowie deweloperskiej i najczęściej następuje po podpisaniu umowy finalnej. W praktyce deweloperzy często ustalają, że bezpośrednio po odbiorze technicznym mieszkania, ma miejsce odbiór kluczy. 
Podczas wydawania lokalu również sporządza się protokół, w którym wpisuje się numery i stan liczników. Od momentu odbioru kluczy od dewelopera, nabywca ma bowiem obowiązek ponoszenia opłat za mieszkanie i jest odpowiedzialny za powstałe w nim szkody. 

9. Wykończenie mieszkania pod klucz – czy warto?

Niektórzy deweloperzy oferują za dodatkową opłatą tak zwane wykończenie mieszkania pod klucz. Koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego w ten sposób może wydawać się wysoki, dlatego ciągle wiele osób po zakupie mieszkania od dewelopera decyduje się na samodzielne wykańczanie mieszkania lub korzystanie z usług ekip wykończeniowych. 
Wykończenie mieszkania pod klucz ma jednak szereg zalet
  • szybkość, wygoda i zdecydowanie mniejsza czasochłonność, 
  • niższy podatek VAT na materiały (8% zamiast 23%), 
  • indywidualny projekt opracowany z projektantem wnętrz, 
  • gwarancja na wykonane prace wykończeniowe i nadzór techniczny aż do ich zakończenia.
Wprawdzie samodzielne działanie to możliwość większego wyboru materiałów, ale dobre oferty wykończenia mieszkania pod klucz pozwalają już wybierać z bogatego katalogu materiałów, dostępnego zwykle w kilku typach pakietów wykończeniowych w różnych cenach. Ponadto, nabywcy bardzo często nie oszacowują prawidłowo kosztów wykończenia mieszkania deweloperskiego, a rzeczywisty koszt zauważalnie przewyższa planowany. 
Umowa na wykończenie mieszkania pod klucz jest najczęściej zawierana z osobną firmą, rekomendowaną przez dewelopera, dzięki czemu możesz otrzymać korzystniejsze warunki wykończenia, niż podmiot z zewnątrz. Pamiętaj jednak, że z reguły deweloper nie ponosi odpowiedzialności za działania firmy wykończeniowej, a wszelkie ewentualne roszczenia powinieneś kierować bezpośrednio pod jej adresem. 

10. Zarządzanie nieruchomością i użytkowanie mieszkania od dewelopera a czynsz

Do momentu pierwszego aktu końcowego, deweloper podejmuje decyzję o sposobie zarządzania nieruchomością. Pierwsza możliwość to zarząd powierzony, który zostaje wpisany do księgi wieczystej i przejmuje zarządzanie nad nieruchomością wspólną. Druga to zarząd powołany, w którym najczęściej są właściciele lokali. Firma zarządzająca nie zostaje wtedy wpisana do księgi wieczystej. Administracją osiedla może też zajmować się wybrany zarząd, bez udziału żadnej firmy zarządzającej
Bez względu na wybrany sposób zarządzania nieruchomością, z momentem zawarcia pierwszej umowy finalnej powstaje wspólnota mieszkaniowa, składająca się z właścicieli lokali. Wspólnota ta jest uprawniona do glosowania i podejmowania wszelkich decyzji dotyczących utrzymania inwestycji. 
Czynsz za mieszkanie od dewelopera jest ustalany w zależności od potrzeb inwestycji. Wstępna kalkulacja czynszu powstaje dopiero wtedy, gdy deweloper wybierze firmę administrującą i zależy też od decyzji wspólnoty mieszkaniowej. W skład czynszu za mieszkanie od dewelopera wchodzą:
  • składki na utrzymanie nieruchomości wspólnej
  • opłaty za media (np. wodę),
  • fundusz remontowy i inne środki, które zostaną ustalone przez wspólnotę mieszkaniową.